Für ein Windisch, das attraktiv bleibt.
NEIN zu diesem Baurechtsvertrag – VERLUST bis zu 3 Millionen für Windisch
Mit dem vorgeschlagenen Baurechtsvertrag verliert Windisch viel Geld! Und wir werden während 99 Jahren nichts mehr zu sagen haben!
Mangel 1:
Zu tiefe Bewertung des Baulandpreises
Im Rahmen des vorgeschlagenen Baurechtsvertrags wurde der Landpreis mit CHF 899/m2 angesetzt. Dieser Preis liegt mindestens CHF 150 – 250/m2 unter dem aktuellen Verkehrswert. Sogar die Gemeinde Windisch hatte im Jahr 2022 den Preis/m2 auf CHF 1’000 bewertet. Bei 5’343 m2 ergibt dies einem VERLUST von CHF 801’000 bis 1.336 Mio.
Mangel 2:
Zu tiefe Bewertung des Baurechtszinses
Der Baurechtszins basiert als erstes auf dem zu tief bewerteten Baulandpreis, siehe Mangel 1. VERLUST mit geplantem Baurechtszins CHF 18’423 bis 30’728 pro Jahr und CHF 1,823 Mio. bis 3,042 Mio. in 99 Jahren
Mangel 3:
Eine undurchdachte, eingleisige Vorgehensweise
Der Gemeinderat hat einen Verkauf des Baulands mit zinsbringender Anlage des Kapitals, als Alternative zu einem Baurechtsvertrag, nie geprüft und kann deshalb die finanziellen Vor- und Nachteile eines Vorgehens mit Baurechtsvertrag nicht aufzeigen.
Beispiel Verkauf und zwingend mit Kapitalanlage:
5’343m2 à CHF 1’150 mit 2 % Anlage (bescheiden, ohne Risiko) = CHF 123’000 Erlös pro Jahr Differenz zur Version Baurechtzins: CHF 12’600 pro Jahr bzw. CHF 1.247 Mio. in 99 Jahren
Der Gemeinderat hat vorentschieden und legte dem Einwohnerrat nur die Variante mit Baurecht vor – notabene mit einem mangelhaften Vertrag.
Mangel 4:
Fehlende Immobilienstrategie
Seit Jahren wartet der Einwohnerrat auf die Immobilienstrategie des Gemeinderats. Trotz wiederholter Versprechen ist dieses wichtige Papier immer noch ausstehend, dabei müsste es gerade für diesen Entscheid zwingend vorliegen.
Mangel 5:
Heimfallentschädigung
Die Heimfallentschädigung darf nicht an den Verkehrswert, sondern muss zwingend an den in der Regel tieferen Zeitwert (berücksichtigt Abnützung und Alter der Gebäude) geknüpft werden. Kann die Gemeinde sich nach 99 Jahren den Heimfall, d. h. Rückkauf der Gebäude nicht leisten, ist eine Vertragsverlängerung unter noch schlechteren Voraussetzungen die einzige Lösung.
Mangel 6:
Private Baulandbesitzer im «Vorder Chilefeld»
Eine, wie in der Abstimmungsbroschüre erwähnte Information der beiden privaten Baulandbesitzer genügt nicht! Ein flächengleicher Abtausch an den Rand der Gesamtfläche ist zwingend, ansonsten wird eine sinnvolle Überbauung verunmöglicht. Aktuell ist diese Einigung grundbuchamtlich NICHT gesichert und mit einer Enteignung darf nicht spekuliert werden. Deshalb darf vorher auch kein Baurechtsvertrag abgeschlossen werden.
Mangel 7:
KEIN günstiger Wohnraum
Wir stimmen über den Baurechtsvertrag ab, welcher nur die für Windisch finanziell mangelhaften Aspekte beinhaltet. Der von der Gemeinde vielgepriesene Kostenmiete-Wohnungsbau garantiert keine günstigen Mieten, sondern lediglich, dass Wohnungsmieten gegenüber vergleichbaren Wohnungen 10 – 20 % tiefer liegen.
Mangel 8:
Fehlende Rendite für Gemeinde und Investor
Gemäss dem Abstimmungstext soll durch die Vorgaben sichergestellt werden, dass die Mieten kostendeckend und ohne Gewinnorientierung festgelegt werden. Nebst der Tatsache, dass nicht die Gemeinde finanziell profitieren soll, fehlt ein Anreiz für jeden Investor komplett.
Mangel 9:
Versteckte und mit Pflichten verbundene Aufwendungen
Mit dem geplanten Vorgehen bleibt die Grünzone mit fast 9’000 m2 im Besitz der Gemeinde. Dies bedeutet, dass die Gemeinde sowohl die Kosten für die Umsetzung des Landschaftsprojekts als auch diejenigen für den dauerhaften Unterhalt tragen muss. Diese Aufwendungen sind nirgends erwähnt.
Fehler der Vergangenheit nicht wiederholen –
Windisch verlor schon einmal über 1 Million Franken durch einen Baurechtsvertrag
Die Gemeinde Windisch experimentierte mit dem Baurechtsvertrag für das Restaurant Müli in Mülligen. Die Umsetzung ging schief und der Vertrag musste 2006 mit über 1 Million Franken
Verlust abgeschrieben werden. Seit Jahrzehnten bezahlt die Gemeinde Windisch einen Baurechtszins für die Liegewiese der Badi, obwohl für diesen Betrag das Land schon mehrfach hätte gekauft werden können.
Ein dritter Fehlversuch kann und darf sich die Gemeinde Windisch nicht leisten!